L’affaire Bondy focalise, beaucoup d’émotions et de réactions, tant sur les réseaux sociaux, que dans la presse. Aussi, il ne m’est pas apparu tout à fait inutile, de faire également quelques observations sur cette triste affaire. N’étant ni journaliste, ni juge, ni conseil des intéressés, celles-ci ne procèdent d’aucune investigation et d’aucune connaissance personnelle, de la procédure et des éléments du dossier. En commentant cette affaire, en l’état des révélations et informations rendues publiques par la presse, il s’agit en réalité pour moi, dans la circonstance, d’un prétexte, à une réflexion plus générale, sur l’administration et la protection du droit de propriété en Côte d’Ivoire, en tant qu’il constitue l’un des socles, sur lequel repose la paix sociale et le système socio-économique de notre société, en tant qu’espace de vie, d’échange, et de débat, pour l’émergence de l’état de droit, au service des citoyens, notamment les plus faibles.
1 – Rappel des caractéristiques du Droit de propriété :
Le droit de propriété est exclusif (sauf cas de possession collective, il ne peut avoir plusieurs titulaires), perpétuel et imprescriptible. Aussi, il dispose d’une suite économique sur le bien auquel il est attaché et n’est pas limité dans le temps. Autrement dit, le propriétaire légitime d’un bien, peut se voir restituer son bien, lorsqu’il engage une action en revendication, en face de tout possesseur illégitime. Son droit de propriété se poursuit entre les mains de tout acquéreur illégitime de son bien, et son action est opposable à ce dernier. Par ailleurs, dans la perspective des futurs acquéreurs successifs du bien, il existe une continuité de la propriété, bien que le bénéficiaire du droit ait changé. Première conséquence, le droit de propriété ne s’éteint pas, il est simplement transféré à un autre, qui en devient titulaire. Deuxième conséquence, tant que le bien existe, le droit de propriété peut continuer à s’exercer sur lui. Ainsi, le fait de ne pas l’utiliser pendant un certain temps, ne retire pas pour autant le droit de propriété à son titulaire. L’absence d’usage de la chose ne fait pas perdre au propriétaire son droit. Le droit de propriété est, dès lors, imprescriptible. Troisième conséquence, quand bien même le possesseur du bien change, le droit de propriété qui le grève subsiste, tant et si bien, qu’il ouvre la possibilité aux descendants ou héritiers de celui-ci, d’acquérir la possession du bien de leurs ascendants. Ainsi, un propriétaire qui aurait été privé, pour une raison ou une autre, de ses droits sur son bien ou de son usage, peut se trouver réintégré dans ses droits dès lors qu’il peut apporter la preuve de l’existence de son droit.
Au regard de ce qui précède, toute la problématique du cas Bondy, se résume à trois éléments : a) – La détermination du bénéficiaire réel du Droit de propriété sur le bien querellé, sur la base des présomptions de fait. B)- La validité des procédures de transfert de ce droit, en vue d’établir qui en est le successeur légitime. C) – À défaut de cette qualité, l’accession d’un droit résultant de la possession continue d’un bien immobilier et de la construction de bonne foi, sur le terrain d’autrui, d’un bâti, en pensant en être le propriétaire par acquisition, duquel découle par la suite, une présomption de propriété, à se faite reconnître.
2 – Exposé des faits et problématique.
D’une part, pour la famille « Bondy » l’acquisition provient d’une possession par un précédent propriétaire (le premier, dénommé Coffie Étienne), attestée par acte sous-seing privé, accompli entre ce dernier et feu Souleymane Bondy, à travers un mandataire ou personne interposée (le dénommé Feu Sossah Degbého Emmanuel). Le mode de transmission du droit de propriété s’est fait à titre onéreux. Il s’agit en l’espèce d’une vente à tempérament de la nue propriété, réalisée en 1962, sanctionnée par un acte sous-seing privé intervenu en 1972, lorsque le débiteur a été entièrement désintéressé. Liquidation de la créance résultant du contrat de vente, l’acquéreur s’étant libéré de son obligation.
Toute la difficulté actuelle de la famille Bondy, réside dans l’existence de cet intermédiaire (rôle et qualité de Sossah père, dans cette transaction) et de sa disparition (témoignage décisif et déclaration de son patrimoine). Dans cette configuration et le contexte procédural qui nous occupe (contestation du droit de propriété de la famille Bondy), il est nécessaire d’établir la preuve de la réalité de l’opération et de son objet (acte de vente, et preuves du paiement du bien acheté). Ensuite, il convient de considérer la conséquence juridique, de la possession continue du bien par la famille Bondy. Il s’agit en l’espèce d’une usucapion caractérisée, procurant un droit réel par l’effet de la prescription acquisitive (exercice de fait du droit de propriété). Dès lors, le possesseur peut s’en prévaloir, après l’écoulement d’un certain temps. S’il apparaît, qu’il en est déjà le propriétaire, cela ne peut que consolider son droit. Cette possession prolongée (plus de 30 ans), sans contrepartie et sans titre l’y autorisant (loyer, donation, acte ou contrat usufruitier, droit de succession), fait courir à son profit, une légitime présomption de propriété. La possession résulte généralement de la livraison du bien, le fait générateur du transfert de propriété. Dès lors, la mutation est réputée à son tour réalisée. Par ailleurs, il est possible d’acquérir une chose par le seul fait de son occupation, s’agissant de chose sans propriétaire et sans possesseur autre que celui qui en jouit comme s’il en était le propriétaire (présomption tirée de l’absence d’action ou de grief). En revanche, ce type de propriété, en l’absence d’une procédure possessoire permettant de faire reconnaître ce droit par une Décision de Justice, n’est pas opposable à une action future en revendication. La pleine-propriété du bien ne s’opère pas automatiquement de plein droit (nécessité d’une action possessoire), car elle pourrait conduire à faire naître un droit, d’une situation illégale, si le possesseur s’avérait être un usurpateur ou de mauvaise foi. Enfin, l’intermédiaire pouvait–il régulièrement céder un droit qu’il ne possédait pas lui-même, alors que nul ne peut donner plus qu’il n’en possède ? Avait-il une procuration en bonne et due forme, un pouvoir spécial à effet de réaliser cette opération de transmission, en place et lieu d’un tiers (Coffie Étienne), pour emporter validité et régularité de l’acte de vente ?
D’autre part, la famille Sossah, se réclame également du droit de propriété du terrain par succession. En effet, il apparaît qu’ « En 2004, en fouillant dans les effets de son père, Sossah Degbeho Emmanuel, son fils, Sossah Vagbé Timothée, découvre un extrait topographique. » (Amédé Assi, doss. Frat-Mat du 10/05/2016) , soit 42 ans après le transfert de propriété, matérialisé par l’acte de vente intervenu entre Coffie Etienne et Boundy Souleymane, par l’intermédiaire de feu Sossah, père. Son fils, SOSSAH Thimoté, réussit, sur la base de ce document, à obtenir un titre foncier sur le terrain occupé par les Bondy, que ceux-ci prétendent leur avoir été vendu en 1962, par son père, par procuration, pour le compte du vrai propriétaire. Cette transaction privée, librement consentie entre les parties concernées, a t-elle été dument enregistrée auprès de l’Administration Ivoirienne ? À défaut, les enfants BONDY ont-t-ils par après, régularisé la transaction auprès de l’Administration pour protéger juridiquement leur droit, par la délivrance d’un titre légal ? Or, pendant ce temps, SOSSAH Thimoté, une fois devenu titulaire du titre foncier de la parcelle litigieuse en 2005, s’empresse de la vendre à ALI FAWAZ. C’est aujourd’hui ce dernier, qui en vertu de son droit, consécutif à cette vente, expulse les enfants Boundy de sa nouvelle propriété, en vue d’y réaliser une opération immobilière.
Ce dernier titulaire du droit, le peut-il réellement, nonobstant son titre de propriété, eu égard au bâti réalisé de bonne foi par les Bondy, sur ledit terrain (corpus de la possession) ? La succession de la famille SOSSAH est-elle régulière ou actée (testament ou inscription du bien dans les registres du domaine) pour permettre à des ayants-droit d’en revendiquer la propriété ? La preuve de l’existence d’une telle propriété dans le patrimoine du père Sossah doit être établie auprès de l’Administration et surtout d’un notaire qui en aura vérifié l’origine et la légalité (attestation de propriété ou certificat de mutation dressé par acte notarié). A défaut, peut-elle hériter d’un droit que leur défunt père ne possédait pas lui-même, et peut elle le céder à son tour, alors qu’elle en est dépourvue ? À contrario, si l’Administration reconnaît sur la foi de ses registres, le droit de propriété à la famille SOSSAH, celui-ci peut-il être valablement contesté ? Est-ce là, une affaire où le Gouvernement doit intervenir, en violation du principe de la séparation des pouvoirs dans un état de droit ? Un Tribunal Civil peut-il récuser un acte administratif et remettre en cause les effets juridiques qui lui sont attachés, sans violer le principe sacré du « privilège du préalable » dont jouit l’administration. C’est une règle fondamentale de droit public, puisque l’acte administratif bénéficie avant toute intervention de la Juridiction administrative pouvant le contrarier, de la présomption de la conformité à la Loi, pour en garantir la prompte et bonne exécution. C’est une prérogative de la Puissance Publique, qui donne à ses actes et décisions, un régime juridique particulier. Le Juge Civil pouvait-il sortir de sa compétence, alors que celle-ci est limitée à l’objet de sa saisine ? Il n’est pas saisi pour se prononcer sur la validité de l’acte administratif querellé et il est lié par des textes (il a pour mission de dire le droit, de l’appliquer aux faits, et non de dire quelle est sa conviction dans une affaire), bien qu’il doive rechercher l’authenticité et l’exactitude des faits qui lui sont présentés ? Est-il établi par une décision administrative ou judiciaire, que le titre foncier querellé, a été acquis de manière frauduleuse ? Si tel est le cas, le titre en question peut-il être recevable en justice, à plus forte raison produire des effets, nonobstant cette défectuosité de qualité, particulièrement importante pour la cause ? Il existe en réalité, une décision de la Juridiction Administrative cassant la Décision de l’Autorité Administrative ayant annulé l’acte contentieux, pour excès de pouvoir. Dans le cas de figure, l’autorité de la chose décidée n’est pas équivalente à l’autorité de la chose jugée, et cette dernière s’impose au Juge Civil. Une Décision Administrative peut être remise en cause par le Juge Administratif. Celui-ci a les pleins pouvoirs, d’annuler une telle Décision, et de substituer sa propre Décision à celle de l’Administration. Dès lors, la Décision du Juge Civil, qui prend en compte l’existence valide du Titre Foncier des Sossah, dans le prononcé de sa Décision, est exempte de tout reproche, à ce stade de ses motivations.
3 – Examen de la transmission du droit de propriété au bénéfice des uns et des autres
La première acquisition, celle de Coffie Étienne, est directe. Elle coïncide avec la possession du terrain et la sortie de celui-ci du domaine public, pour le rentrer dans son patrimoine privé. Cette mutation est sanctionnée par un acte administratif (inscription d’une mention au registre, et délivrance d’un titre foncier) et juridique (titre de propriété). La seconde transmission se fait par contre, par convention privée, où les parties conviennent librement par consensus, d’un prix et des conditions de transfert du droit de propriété attaché au bien cédé (terrain). L’acte n’est soumis à aucune condition de forme, qui puisse entachée sa validité, ou la frapper de nullité. La loi instituant l’obligation d’accomplir les transactions immobilières par devant notaire date de 1970. Celle-ci n’étant pas interprétative, elle ne saurait être rétroactive. Principe constitutionnel de la continuité législative. Cependant, il n’ y a eu aucune mesure de publicité dudit acte, pour mettre en œuvre l’opposabilité aux tiers. Dès lors, l’acte peut être attaqué par des tiers. Même si l’acquéreur principal (Souleymane Bondy) a été mis en possession du bien, en vertu de ce système opaque « solo consensu », celui-ci, se heurte au système d’opposabilité « erga homnes ». Sa possession n’est pas opposable aux tiers, elle lie uniquement les parties à la convention. C’est le premier problème de la famille Bondy, dans sa prétention. Le second problème est qu’elle n’est pas en possession d’un juste titre, comme l’aurait été le transfert, s’il avait été effectué, par le véritable propriétaire ou le premier propriétaire du bien lui-même (le vendeur n’est pas le vrai propriétaire, mais un mandataire de celui-ci).
En revanche la possession joue un rôle probatoire qui laisse présumer un titre de propriété. La durée prolongée de la possession, de manière ininterrompue, renforce cette présomption, et joue une fonction acquisitive. Elle présume l’acquisition, qui doit néanmoins établir sa licité, sous peine de nullité. Il s’évince de cette situation, que la famille bondy réunit toutes les conditions légales (corpus et animus) lui permettant d’acquérir le droit de se prévaloir de la prescription acquisitive. Il faut préciser qu’il faut distinguer ce droit particulier, du droit de propriété proprement dit. Elle peut seulement l’invoquer en défense, devant une action en revendication, qui supporte la charge de la preuve d’une possession plus ancienne ou meilleure. Dès lors, il importe de savoir au regard des délais de la prescription acquisitive, à quel moment la famille Sossah a obtenu son titre foncier. Or, celui-ci a été acquis en 2005, soit plus de 40 ans après, alors que la prescription est de 30 ans, de 20 et même de 10 dans certains cas très spéciaux. Ensuite, le Juge de fonds, doit vérifier dans quelles conditions et sur quelles bases légales, s’est faite cette obtention. Enfin, il doit examiner les causes de l’annulation administrative de l’acte (irrégularités ayant affecté l’acte administratif, à l’origine de son annulation), non pas comme s’il n’était pas valable (autorité de la chose jugée) mais comme un indice dans la recherche de la vérité.
En examinant le conflit sous un même ordre de preuve, on peut en déduire : Premièrement, que si les titres (conventionnel et foncier) ont la même origine, donc le même auteur (le véritable propriétaire d’origine du bien), l’ancienneté du paiement du prix du bien à son propriétaire originel doit primer. Deuxièmement, l’ancienneté de la possession doit primer sur le titre foncier (acquis récemment), parce que la prescription acquisitive aura produit ses effets. En l’absence d’un titre formel de la part de la famille Bondy, les juges de fonds, doivent se référer en premier à la force des présomptions de fait (titre foncier et possession du bien) et aux indices (impôts fonciers, extraits topographiques, motivations de la Décision Administrative, annulée uniquement pour avoir outrepassé les délais prescriptifs de recours contentieux, et non pour absence de base justifiée) et vérifier que le vendeur du bien à la famille Sossah, était bien le vrai propriétaire, et que celui-ci a bien reçu paiement en contrepartie. Le droit de propriété ne saurait se présumer d’un extrait topographique d’un terrain. C’est un indice. Ce n’est pas une preuve. De même, si l’Administration est revenue elle-même, sur l’acte qu’elle a délivré, pour le retiré, cet élément constitue un indice, et non une preuve, puisque cette Décision est réputée n’avoir jamais existé, par l’effet rétroactif de la Décision du Juge Administratif.
La famille bondy a été manifestement négligente dans la protection de ses intérêts, mais il échoit à la famille Sossah, d’apporter une preuve plus forte que celle de la possession et du titre de vente sous-seing privé dont se prévaut la famille Bondy. Le titre foncier en est-elle une ? Non, d’une part, c’est une présomption de fait, d’autre part, même si l’action en revendication est imprescriptible, car le droit de propriété ne se perd pas par son non usage, l’usucapion dans le cas de la famille Bondy, y fait parfaitement obstacle. Dès lors, la famille Bondy doit être rétablie dans son bon droit, faute de preuve concurrente, plus forte. La Décision de la Chambre Administrative de la Cour Suprême, n’y faisant pas obstacle. C’est ici que pêche la décision du Juge Civil. La Décision de la Juridiction Administrative s’imposait à lui, sans le lier pour autant (principe de l’indépendance du Juge), car elle établissait une présomption de fait, et non une preuve déterminante, qui pouvait légalement être écartée, au profit d’une présomption du même ordre, plus forte et meilleure. Au moins, il a été influencé à tort par cette Décision, au plus, il n’a pas dit le Droit pour des raisons qui lui appartiennent.
Pour revenir sur les fondements juridiques de la Décision de la Juridiction Administrative, il est une évidence, celle-ci ne porte pas sur le fonds, elle a été prononcée sur la base d’un vice de forme. En s’arrêtant à l’expiration des délais nécessaires au retrait d’un acte illégal, la Chambre s’est néanmoins prononcé en méconnaissance de 2 théories, de valeur relative : a) – La légalité de l’objectif poursuivi par l’autorité administrative (Ministre) et l’intention qui sous-tend sa décision. Celle-ci repose sur l’inexistence de droits en support de l’acte délivré. Dès lors, cette inexistence pouvait elle en créer, alors qu’ils ne reposaient sur aucune réalité et qu’ils étaient manifestement illégaux ? Dès lors, ce motif de droit pouvait permettre de déroger aux règles de délais. Rappelons que ce n’est pas un texte formel ou une obligation qui s’impose au Juge, mais une théorie. B) – Un acte unilatéral et individuel, même lorsqu’il crée des droits protégés, devenus exécutoires au profit de son bénéficiaire, qui ont pu être exercé (vente) ou trouvé application (décision de justice), alors même que le principe de la sécurité juridique, interdit à l’Administration de le remettre en cause, de manière discrétionnaire, peut néanmoins être retiré à tout moment, comme un acte n’ayant jamais existé, lorsqu’il a été obtenu par fraude, dans l’intention délibérée de tromper les tiers, l’administration, et les Juridictions, et que les droits indument acquis au destinataire, ne sont pas encore définitivement consolidés. Même si le pouvoir de retirer l’acte reste extrêmement limité et est encadré dans des délais impératifs, il est difficile de donner force de Loi, au faux, à l’illégalité et à la fraude, sans se heurter à l’Ordre Public et à l’Intérêt Général, lorsque ces 2 conditions sont réunies. Ce serait consolider ce qui ne l’est pas encore, alors qu’il est manifestement illégal. C’était au cas présent, une opportunité de faire évoluer la jurisprudence sur cette question si essentielle et sensible. Une Juridiction ne saurait accorder un avantage indu à un individu, alors qu’elle a l’obligation de le lui refuser, dans les délais de recours prescrits. Ce serait consacrer un enrichissement sans cause, et une décision contraire à l’objectif de sa mission (contrôle de légalité) et contraire à l’Intérêt Général. Par ailleurs, la jurisprudence de la Chambre de la Cour Suprême se basant sur les délais, comporte de grosses limites, car l’absence de publication d’un acte individuel, et l’absence de notification résultant de l’absence de griefs portant sur l’acte concerné, ne permettent pas logiquement et valablement de déclencher à l’égard des tiers, le fameux délai de deux mois. Dès lors, l’acte concerné, devenait indéfiniment retirable par l’administration (hiérarchie), sans qu’on ne puisse lui reprocher un excès de pouvoir ou opposer à un tiers, une extinction des délais de recours contentieux.
Il appartient à la famille Bondy, en l’état de la procédure, d’engager trois actions : une demande de révision du procès, une action possessoire pour se voir reconnaître une propriété sans titre, assigner en référé la famille Sossah pour faire placer sous séquestre le produit de la vente du terrain litigieux à Fawas, et obtenir la suspension des actions en dépossession de ce dernier (sursis à exécution de l’expulsion des lieux et démolition des constructions), dans l’attente des décision à venir (révision du procès, et action possessoire). À défaut, et pour faire court, il conviendra d’engager la responsabilité de l’État, et de lui exiger réparation du préjudice qu’elle subit, devant la Justice, en espérant que cette fois-ci, le droit sera dit en son entier, en considérant tous les éléments de fait et de la cause.
Ici, un appel à la solidarité peut être lancé, pour aider la famille Bondy à résister et à réunir les moyens financiers qui lui sont nécessaires pour mener ces actions. L’état peut également lui fournir une assistance juridique gratuite, et ouvrir une enquête administrative, quant aux conditions de délivrance du titre foncier incriminé, pour poursuivre en retour, en dommages et intérêts l’auteur de cet acte illégal et le sanctionner (radiation et peines pénales pour faux). Il est urgent d’assainir la situation de la propriété en Côte d’Ivoire et de mettre fin à l’impunité quotidienne des responsables de ces délits. Des immeubles s’écroulent, des véhicules de transport commun tuent sur les routes, des faux documents circulent, des marchés brulent, sans que jamais les responsabilités ne soient situées et sanctionnées. Le bénéficiaire final du droit de propriété (le nouvel acquéreur du bien, le sieur FAWAS), ne saurait être blâmé dans cette affaire. Il n’est pas à l’origine du conflit, il protège ses intérêts et fait valoir naturellement ses droits en raison de son investissement. En revanche, l’Administration et la Justice pourraient être questionnées. Ne sortons pas du Droit, lorsque nous commentons des décisions de Justice. L’important est de continuer d’exiger que justice soit rendue à cette pauvre famille, broyée par un système aveugle, sourd, et flottant, pour dire le moins, qui continue d’envoyer de très mauvais signaux en direction des citoyens et des acteurs économiques (investisseurs). Il est grand temps que la Hiérarchie veille, il y va de la paix sociale et du bon vivre ensemble.
SOUMAREY Pierre, Auditeur, Essayiste, Ecrivain.
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