Côte d’Ivoire / Effondrement d’immeubles à Abidjan – Bruno Koné accuse et propose (Liminaire conférence de presse)

  • Plainte systématique contre les contrevenants aux procédures en vigueur
  • Désormais une assurance contre les défauts de construction

La série noire continue à Abidjan en matière d’effondrement d’immeubles. A ce jour, pas moins de 13 immeubles habités ou en construction sont tombés en chute libre avec leur corollaire de dégâts humains et matériels. Les derniers faits en date se sont produits à Anono et à la Riviera Bonoumin. Le ministre de la Construction et de l’Urbanisme Bruno Koné très préoccupé par cette affaire inextricable a décidé de prendre le taureau par les cornes. Il brandit sanctions pénales et pointe du doigt les maîtres d’ouvrage qui ruseraient avec les règles administratives et juridiques qui régissent le secteur de la construction. Ci-dessous l’intégralité de son propos liminaire au cours d’une conférence de presse tenue ce lundi 22 mars en son cabinet après avoir visité les deux chantiers où les drames sont survenus.

-Mesdames et Messieurs les journalistes, Hommes et Femmes des Médias ;
-Monsieur le Directeur de Cabinet ;
-Monsieur l’Inspecteur Général ;
-Mesdames et Messieurs les Membres du Cabinet ;
-Mesdames et Messieurs les Directeurs Généraux et Directeurs Centraux ;
-Mesdames et Messieurs ;

 

Je voudrais avant tout propos, vous souhaiter la bienvenue et vous remercier d’avoir répondu massivement à notre invitation de ce jour.
Cette rencontre vise à apporter des clarifications utiles et à commencer à situer les responsabilités relativement au phénomène d’effondrement d’immeubles auxquelles nous assistons de façon récurrente depuis quelques années.
Je souhaiterais à cette occasion, dire la peine que j’éprouve à chaque évènement de ce type et m’incliner devant la mémoire des personnes disparues au cours des derniers mois dans des accidents liés à la construction.
Je voudrais, au nom du Gouvernement et en mon nom propre, traduire ici toute ma compassion aux victimes et à leurs familles. Je souhaite également un prompt rétablissement à tous les blessés liés aux effondrements d’immeubles.
Mesdames et messieurs ;
Chers amis de la Presse ;
Distingués invités ;
La vision du Gouvernement en matière de Construction, de Logement et d’Urbanisme est d’offrir des services de qualité aux usagers, tout en veillant à ce que les populations vivent dans un cadre de vie décent, assaini, mieux structuré et résilient.
C’est le lieu pour moi de rappeler, conformément à cette vision, les principales missions de mon département ministériel en matière de Construction, puisque c’est de cela qu’il est question en ce jour.
En matière Construction, nos missions sont :

– l’élaboration, la mise en œuvre et le contrôle de l’application des politiques, de la législation et de la réglementation en matière de construction ;
– la gestion et la maintenance du patrimoine immobilier de l’Etat ;
– la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat à l’étranger, en liaison avec les ministres chargés des affaires étrangères, de l’économie et des finances et du budget ;
– l’assistance aux collectivités territoriales en matière de construction;
– l’intégration du handicap dans les normes de construction immobilière ;
– la reconstruction et la réhabilitation des bâtiments publics détruits ou endommagés ;
– l’élaboration et la mise en œuvre de la qualité architecturale ;
– la maîtrise d’ouvrage déléguée pour le compte de l’Etat ;
– l’encadrement des professions intervenant dans le domaine de la construction et de l’architecture ;
– l’instruction et la délivrance du permis de construire.

Ayant rappelé ces missions, vous comprenez avec moi que nous ne pouvons être insensibles aux catastrophes auxquelles il nous est donné d’assister, même quand notre responsabilité n’est pas directe.
Je voudrais donc vous rassurer, comme j’ai eu à le dire par ailleurs, que tout sera mis en œuvre pour rechercher les causes de ces accidents, situer clairement les responsabilités et le cas échéant, poursuivre et sanctionner. Les défaillances avérées seront sanctionnées selon nos lois et la réglementation en vigueur.

Mesdames et Messieurs ;
Chers amis de la Presse ;
Les effondrements récurrents constatés ces dernières années sont principalement dus à la combinaison des facteurs suivants :
– La raréfaction et le coût élevé du foncier, qui pousse les prometteurs à construire de plus en plus en hauteur ;
Alors que par le passé, les constructions en hauteur étaient l’exception, l’on note depuis environ une décennie, un foisonnement de constructions à plus de 3 niveaux dans la zone d’Abidjan Sud (Marcory, Zone 4…) et dans les zones de développement de la ville (Palmeraie, Faya , Bessikoi, Akouedo, Bingerville…).
– Le non recours à des professionnels qualifiés pour ce type de construction (Architectes, Ingénieurs-conseils, Bureaux de Contrôle), malgré l’obligation désormais faite à tous les maîtres d’ouvrage.
– l’insuffisance des moyens humains et de locomotion mis à la disposition des services chargés des missions de contrôle des constructions et l’incapacité de ces services à suivre le rythme effréné des constructions.

– L’hostilité de certains villages du Grand Abidjan, qui empêchent l’accès de leur localité aux agents commis à la mission de contrôle. Le village d’Anono où l’effondrement de l’immeuble s’est produit constitue une zone d’accès quasi impossible aux agents de contrôle.
Plusieurs missions de contrôle, même accompagnées d’agents de forces de l’ordre, ont déjà été repoussées par des groupes de jeunes gens surexcités munis d’armes blanches.

– L’irresponsabilité de certains maitres d’ouvrage, qui profitent de la faiblesse des moyens de contrôle pour contourner les obligations à leur charge, avec quelques fois la complicité d’acteurs du cadre bâti.
Des architectes ont par exemple été récemment suspendus par l’Ordre des Architectes pour leur implication avérée dans la constitution de dossiers de permis de construire complaisants.
C’est le lieu de rappeler qu’en matière de contrôle des constructions de bâtiments, il existe deux (02) types de contrôles :
– Le contrôle administratif exercé par le Ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme à travers sa brigade de contrôle et d’investigation.

Cette mission consiste à la vérification de la légalité du chantier (existence d’un Permis de Construire, présence d’un panneau de chantier, respect des prescriptions du Permis de Construire, présence sur le chantier d’un bureau de contrôle).
Pour l’ensemble des communes du District d’Abidjan, la Brigade disposait jusqu’en septembre 2020, de 45 agents et de 03 véhicules, ce qui était très insuffisant au regard du nombre sans cesse croissant de chantiers de construction dans le District.

– Le contrôle technique est, quant à lui, exercé par les bureaux de contrôle ou les ingénieurs-conseils, qui font les mesures de portance du sol, s’assurent de la bonne qualité des matériaux de construction, du matériel de travail et de l’exécution des travaux dans les règles de l’art, en vue de garantir la stabilité du bâtiment. Ce contrôle technique est exclusivement assuré par le maître-d’ouvrage, l’Etat n’ayant pas, en l’état actuel, la capacité d’exercer efficacement cette mission qui nécessite d’importants moyens humains (techniciens du bâtiment) et matériels (véhicules, sondes…).

En résumé, le cadre règlementaire en vigueur dans notre pays est suffisant pour permettre des constructions respectant les normes de confort et de sécurité généralement admises au plan mondial. Les difficultés principales demeurent le manque de civisme des maitres d’ouvrage, la faible formation des acteurs et l’insuffisance des moyens de contrôle des constructions.
Fort de ces constats, mon département Ministériel a initié un ensemble de mesures à l’effet de renforcer l’efficacité du contrôle administratif. Il s’agit entre autres du :
– Renforcement du cadre réglementaire à travers :

o La loi n°2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la Construction et de l’Habitat, qui actualise les normes en matière de construction et d’habitat et clarifie le rôle de chacun des intervenants et professionnels du secteur ;

o La loi n°2018-868 du 19 novembre 2018 relative à la profession d’architecte, qui encadre tous les aspects liés à cette profession. L’intervention de l’architecte est désormais obligatoire pour toute construction en milieu urbain.
o Le décret n°2019-219 du 13 mars 2019 modifiant le décret n°2015-195 du 24 mars 2015 portant création, attribution, composition et fonctionnement du Guichet Unique du Permis de Construire. Ce Décret institue une Cellule de Contrôle des Constructions regroupant les directions techniques du MCLU, le District et les Communes du district d’Abidjan. A l’intérieur du pays, cette mission sera assurée par les Guichets déconcentrés du Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme et les services des Communes ;

o La prise du décret n°2019-594 du 3 juillet 2019 portant réglementation du permis de construire. Ce décret institue un dispositif innovant qui intègre la gestion du risque à la construction et à l’usage dans l’instruction des demandes de permis de construire. La réglementation prescrit désormais :

 le recours obligatoire des maîtres d’ouvrages à un ingénieur-conseil afin de s’assurer de la fiabilité et de la stabilité des constructions (au-delà de R+2) ;

 Ce décret institue enfin un contrôle de conformité de la construction avec le Permis accordé. Cette réforme permettra de s’assurer que nous avons des constructions conformes aux normes généralement admises en la matière. [Nous avons proposé au Gouvernement d’imposer ce certificat de conformité avant tout branchement à l’eau et à l’électricité pour s’assurer que nos concitoyens vivent dans un cadre bâti sécurisé].

Ces textes permettent de mieux lutter contre les constructions anarchiques et non règlementaires, de mieux structurer le développement de nos villes et de garantir à nos populations un habitat répondant aux règles minimales de sécurité et de confort.
– Au niveau opérationnel, il s’est agi de :

o Réduire les délais de délivrance du Permis de Construire : le délai de délivrance du Permis de Construire est passé de 30 jours en 2018 à 21 jours en 2020 (quand le dossier est complet).
o Renforcer le contrôle dans le Grand Abidjan avec le recrutement et l’équipement de 124 agents de contrôle et l’acquisition d’une soixantaine d’engins à deux roues. Au cours de l’année 2020, plus de 2.700 PVs d’infractions ont été délivrés, 04 démolitions ont été effectuées (Aéroport, Rascom, Synacass-CI 2, Cité Moroufié), 02 immeubles présentant des risques d’effondrements ont été évacués.
A titre de rappel, pour l’ensemble des communes du District d’Abidjan, la Brigade disposait jusqu’en septembre 2020 de 45 agents et de 03 véhicules. Ce qui était très insuffisant face au nombre sans cesse croissant des chantiers de construction dans ledit District.
Toutes ces mesures ont pour but de mettre fin au phénomène d’effondrement d’immeubles, qui ont souvent malheureusement conduit à des pertes en vies humaines.
C’est pourquoi le dispositif de sanction et de contrôle a été renforcé. Le manque de moyens humains et logistiques ne nous a pas permis d’intervenir efficacement sur toute l’étendue du territoire national en général et dans le Grand Abidjan en particulier. Nous demeurons toutefois dans une dynamique de renforcement de nos capacités pour accroitre notre efficacité de contrôle des constructions sur l’ensemble du territoire national.
Aussi, en appelons-nous à la vigilance de nos populations et à une réelle prise de conscience des acteurs intervenant dans le secteur de la construction.
Lors du Séminaire d’orientation de mon département ministériel tenue et les 04 et 05 février 2021 à Yamoussoukro, j’ai publiquement interpellé mes collaborateurs, sur leurs responsabilités liées à ces catastrophes.
Nous travaillons à ce que d’ici quelques années l’on ne parle plus d’effondrement d’immeubles, ni à Abidjan, ni à l’intérieur du pays. Cela est possible si nous nous impliquons tous et si nous respectons la réglementation en matière de Permis de Construire.


Mesdames et Messieurs ;
Chers amis de la Presse ;
Depuis le début de l’année 2021, nous avons malheureusement assisté à deux effondrements respectivement à la Rivera Anono Village et à la Rivera Bonoumin. Ces deux cas présentent des facettes différentes auxquelles nous pouvons être confrontés dans la gestion de ce type de catastrophe.
– Premier cas : Le bâtiment est en exploitation (Habitations, bureaux,
commerces…)

Il y a des situations où des immeubles ou des parties d’un bâtiment risquent de s’effondrer ou de tomber (fissures, affaissement du bâtiment, inclinaison du bâtiment), mettant ainsi en danger la sécurité des occupants, des voisins ou des usagers.
Devant une telle situation, quand un immeuble menace ruine, le maire est l’autorité administrative compétente pour engager une procédure de péril.
Toute personne ayant connaissance de faits révélant l’insécurité d’un immeuble est tenue de signaler ces faits au maire.
En cas de défaillance du maire, le représentant de l’Etat dans le département ou le supérieur hiérarchique sont les autorités administrativement compétentes pour prendre les mesures d’office prescrites par la loi.
A chaque fois que nous avons été saisi par des usagers, nous avons, en lien avec les collectivités territoriales (Mairies, Districts), interpellé le Maître d’Ouvrage (Propriétaire du bâtiment) à l’effet d’évacuer les différents locataires, de procéder à une expertise de la structure du bâtiment et le cas échéant, de procéder à sa démolition.
Aussi, est-il important de préciser que, lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive ou temporaire d’habiter ou d’utiliser ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire de l’immeuble est tenu de verser aux occupants, une indemnité représentative de frais de relogement [correspondant à quatre mois du loyer qu’ils payaient].
A compter de la notification du péril du bâtiment, les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit jusqu’à ce que la cessation du péril soit constatée par l’autorité administrative.

– Deuxième cas : Le bâtiment est en cours de construction (Habitation, bureau, commerces…)
Pour ce cas de figure, il faut relever deux (02) types de contrôle :

– Le contrôle administratif exercé par le Ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme à travers sa brigade de contrôle et d’investigation, en lien avec les collectivités territoriales : Cette mission consiste à la vérification de la légalité du chantier (Permis de Construire, panneau de chantier, respect des prescriptions du Permis de Construire, bureau de contrôle…). Cette mission est accomplie à l’intérieur du pays par les Directions Régionales, Directions Départementales et [Chefs de] Secteurs.

– Le contrôle technique relève de la compétence des bureaux de contrôle, qui s’assurent de la bonne qualité des matériaux de construction, du matériel de travail et de la bonne exécution des travaux, dans les règles de l’art, en vue d’assurer la sécurité et la stabilité du bâtiment.

Mesdames et messieurs ;
Chers amis de la Presse ;
Comme rappelé à l’entame de mon propos, les différentes défaillances constatées dans l’ensemble de la procédure feront l’objet de sanctions, tant administratives que pénales à l’endroit des contrevenants.
S’agissant des agents en charge du Contrôle (Administration et Collectivités Territoriales),
Je rappelle qu’ils sont assermentés. Ils prêtent serment devant le tribunal de Première Instance selon la formule suivante : « Je jure d’accomplir ma mission en toute conscience et honneur, avec exactitude et probité. »
Ils ont donc pour devoir de travailler en toute conscience et rigueur dans le cadre de leurs missions respectives. Leur responsabilité pleine et entière est engagée en cas de non-respect de la réglementation en vigueur.

A cet effet, je voudrais le dire publiquement : « Tous les agents dont la responsabilité est clairement identifiée dans les effondrements constatés à la Rivera Anono Village et Rivera Bonoumin seront relevés de leur fonctions.
Il en sera de même pour tous les évènements similaires qui se produiront dans le futur ».
Je rappelle aussi qu’ils peuvent eux-aussi faire l’objet de poursuites devant les juridictions compétentes.
S’agissant des Maitres d’Ouvrages (Propriétaires) et des professionnels de l’acte de bâtir (Architectes, Ingénieurs Conseils, Entreprises de Constructions…),
Je rappelle que conformément aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitat, quiconque entreprend (Maitre d’Ouvrage) des travaux de constructions au mépris de la réglementation en vigueur est puni d’amendes administratives (allant de 12 500FCFA/m2 à 25 000FFCFA/m2 hors œuvre de tous les planchers) et de peines d’emprisonnement allant de un (1) à 24 mois, peines pouvant être assorties d’amendes allant de 500 000 à 10 0000 000 FCFA.
Les architectes, entrepreneurs, bénéficiaires des travaux ou autres responsables de leur exécution sont punis des mêmes peines.

Tous les documents en notre possession, et notamment les procès-verbaux de constat d’infractions seront transmis au procureur dans les conditions prévues par la Loi, pour suite à donner.
Mesdames et messieurs ;
Chers amis de la Presse ;
Honorables invités ;
En termes de perspectives :
Les actions et mesures suivantes devront être entreprises ou renforcées afin d’améliorer l’efficacité des contrôles des constructions et assurer une plus grande sécurité et stabilité de ces constructions :

– Imposer le recours à l’architecte pour la conception de tout projet de construction et au bureau de contrôle des travaux de construction, à l’effet de garantir la stabilité des bâtiments au-delà de R+2.
Cette disposition est expressément prévue par la Loi portant Code de la Construction et de l’Habitat et le Décret portant réglementation du permis de Construire.
La mise en œuvre de ce plan nécessitera une Sensibilisation à grande échelle des populations, en particulier celles des villages du grand Abidjan, sur l’intérêt pour elles de s’attacher les services d’un Architecte, d’un Bureaux de Contrôle ou d’un ingénieur conseil ;

– Porter systématiquement plainte contre les contrevenants aux règles en matière de construction et sanctionner ces derniers conformément à nos lois ;

– Opérationnaliser la plateforme de contrôle des constructions par sa dotation en moyens humains et logistiques suffisants. Suite aux recommandations du Doing Business, et dans le but de mutualiser leurs moyens et rendre les contrôles plus efficaces, le MCLU a entrepris, en liaison avec le Ministère de la Ville, le District d’Abidjan et les 13 communes du District d’Abidjan, de mettre en place cette plateforme collaborative de contrôle des constructions. Le décret correspondant a été pris mais n’a jamais pu être mis en œuvre. Le budget de dotation de la plateforme est annexé à la présente communication ;

– Renforcer les capacités de la Brigade en personnels techniques et en moyens de locomotion. En attendant l’opérationnalisation de la plateforme de contrôle, le MCLU a décidé de renforcer les capacités de la brigade d’investigation et de contrôle du ministère, par le recrutement de 124 agents de contrôle et la mise à disposition de 60 motos en septembre 2020. Ces moyens restent cependant insuffisants pour couvrir efficacement le district d’Abidjan. A titre d’exemple, pour la commune de Cocody, le nombre de contrôleurs est de 16 au lieu des 60 sollicités pour un contrôle plus efficace et au moins une dizaine de véhicules seraient nécessaires.

– L’insuffisance de moyens pourrait également être mitigée par un contrôle aléatoire chaque année et par zone, d’un certain nombre de constructions (anciennes, récentes ou en cours. Le maitre d’ouvrage sera tenu de corriger immédiatement toutes les faiblesses notées à l’occasion de ce contrôle. ;
– Faire adopter la Communication en Conseil des Ministres (introduite depuis plusieurs mois par le MCLU) relative au Certificat de Conformité prévu par nos textes.
Nous proposons dans cette CCM, de conditionner le raccordement à l’eau et à l’électricité, à la délivrance préalable du Certificat de Conformité.

Ainsi, ce certificat ne sera délivré que si le chantier dispose d’un permis de construire et d’une attestation de bonne exécution délivrée à la fin du chantier par un ingénieur-conseil. Cette mesure, si elle était adoptée, obligera les maîtres d’ouvrage à recourir aux ingénieurs conseils, assurant ainsi une plus grande stabilité des bâtiments.
– Faire arrêter les constructions illégales dès leur initiation, à travers des démolitions systématiques, ce qui suppose la mise à disposition de moyens de démolition ;

Contraindre les maitres d’ouvrage à souscrire à une assurance contre les défauts de construction avant la mise en exploitation d’un bâtiment.

– Divers canaux de communication (WhatsApp -07 49 74 65 60), mails -centredappelmclu@construction.gouv.ci / requetesmclu@gmail.com, numéro vert (1378 / 05 46 95 4444 / 01 40 22 7878) sont mis en place en vue de recueillir les alertes et les propositions, pour une meilleure sécurisation du cadre bâti et de permettre au grand public de dénoncer les constructions illégales ;

– Nous veillerons enfin à renforcer la collaboration entre notre administration et les collectivités territoriales dans le cadre de nos missions communes.
Pour terminer je voudrais insister sur le fait que désormais, « Toute construction illégale fera désormais l’objet de saisine du procureur ». Les contrevenants répondront donc de leurs actes devant les juridictions compétentes.
Nul n’est censé ignorer la LOI, donc, que plus personne ne vienne dire qu’il ne savait pas !

Mesdames et messieurs ;
Chers amis de la Presse ;
Le respect de ces dispositions permettra sans doute d’éviter les catastrophes auxquelles il nous a été donné d’assister ces derniers temps.
L’intérêt des populations vivant en Côte d’Ivoire nous impose de réussir ensemble le vaste projet de transformation structurelle entrepris dans le secteur de la Construction, secteur sur lequel bon nombre de nos concitoyens fondent un énorme espoir.
L’importance de ce challenge nous engage tous.

Honorables Invités,
Mesdames et messieurs,
Pour terminer, je voudrais à nouveau vous remercier pour votre présence à ce moment d’échanges.
Je vous remercie.

Bruno Nabagné KONE

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Publié par Sylvain Debailly

2 commentaires sur “Côte d’Ivoire / Effondrement d’immeubles à Abidjan – Bruno Koné accuse et propose (Liminaire conférence de presse)

  1. =========== NOUS SOMMES DONC TOUS CONCERNES ! ===============

    Le ministre KONE a terminé son tableau très détaillé par cette phrase pleine de sens « L’importance de ce challenge nous engage tous ». Ainsi chacun et tous, nous pouvons contribuer à ce débat pour apporter notre petite contribution. On peut se tromper mais on aura au moins essayé de ne pas laisser Le Ministère tout seul face aux flots de critiques qu’on lit sur la toile. Aussi je me livre à mon petit exercice.

    ==== 1. L’ACCOMPAGNEMENT DE L’ETAT AUX ACTEURS DU SECTEUR =====

    – La raréfaction et le coût élevé du foncier, qui pousse les prometteurs à construire de plus en plus en hauteur ;
    Alors que par le passé, les constructions en hauteur étaient l’exception, l’on note depuis environ une décennie, un foisonnement de constructions à plus de 3 niveaux dans la zone d’Abidjan Sud (Marcory, Zone 4…) et dans les zones de développement de la ville (Palmeraie, Faya , Bessikoi, Akouedo, Bingerville…).
    Le non recours à des professionnels qualifiés pour ce type de construction…
    Ce constat est pertinent. Mais qu’a fait l’Etat ?
    Un accompagnateur des acteurs du système pour un passage réussi s’imposait peut-être. Les maçons du jour au lendemain ont vu leur travail changer. Sans avoir été préparés ni formés à cette transformation. Or leur métier était très impacté avec cette transformation de l’écosystème.
    A l’arrivée sur le marché local du ciment 42,5 sur le marché j’ai personnellement apprécié la campagne de formation délivrée aux acteurs par certains cimentiers.
    LafargeHolcim pour ne pas le nommer a formé les briquetiers et maçons grâce une caravane du ciment Bélier qui est allée à la rencontre des professionnels du bâtiment et des populations de N’douci (Agnéby-Tiassa), Yamoussoukro (région des Lacs), Bouaflé (Marahoué) et Bouaké (Gbêkê) afin de les sensibiliser sur les bonnes pratiques et utilisations du ciment !
    Quelle utilisation pour le CPJ 32.5, CPJ 42.5, le CPA 42.5, le CHF 32 ? Comment voulez vous que Drissa qui vend des briques depuis 10 ans au bord de la voie puisse faire la différence su personne ne le forme ? Lui dont la marge bénéficiaire est déjà très faible…
    Ainsi donc sans ce genre d’actions, on voit mal comment un entrepreneur engagerait à sa charge cette dépense de formation des maçons, ferrailleurs de son équipe face à ce nouveau contexte de construction qui vient modifier les pratiques professionnelles !
    Toute une façade qui se décroche d’un bâtiment à Bonoumin ! Les spécialistes avec lesquels j’ai discuté me parlent unanimement d’un défaut de ferraillage très souvent causé par la réalisation technique que la conception des plans de béton armé ! Les plans en général sont bons. Le permis de construire peut être aussi valable. Travail de chantier non surveillé ou travail d’ignorance qui a pourtant tenu plus de cinq (5) ans !

    ==== 2. L’ETAT SURPRIS PAR LE DEVELOPPEMENT DE LA VILLE ? LAFFECTATION DES RESSOURCES UNE QUESTION ESSENTIELLE =====

    – L’insuffisance des moyens humains et de locomotion mis à la disposition des services chargés des missions de contrôle des constructions et l’incapacité de ces services à suivre le rythme effréné des constructions.
    On parle ici de l’Etat de Côte d’Ivoire avec toutes les ressources qu’on lui connait. Et qui sont déployés ailleurs…
    Le recrutement de 124 agents de contrôle et la mise à disposition de 60 motos en septembre 2020, pour louable que cela puisse sembler, peut laisser dubitatif eu égard à des dépenses faites dans d’autres secteurs par le même Etat.
    La question n’est pas particulièrement adressée au Ministère mais à tous y compris nos chers Députés qui votent les budgets.

    ==== 3. LA FORCE PUBLIQUE ABSENTE OU IMPUISSANTE LA OU ELLE DEVRAIT APPUYER L’ETAT =====

    – L’hostilité de certains villages du Grand Abidjan, qui empêchent l’accès de leur localité aux agents commis à la mission de contrôle. Le village d’Anono où l’effondrement de l’immeuble s’est produit constitue une zone d’accès quasi impossible aux agents de contrôle.
    Plusieurs missions de contrôle, même accompagnées d’agents de forces de l’ordre, ont déjà été repoussées par des groupes de jeunes gens surexcités munis d’armes blanches.
    Cette explication me pose problème !
    Où sont les 31 députés de l’Amicale des députés du District Autonome d’Abidjan (ADDA) ?
    Se sentent ils concernés par la question eux qui ont adopté la Loi n° 2019-576 du 26 Juin 2019 instituant Code de la Construction et de l’Habitat et ouvert la voie au décret n°2019-594 du 3 juillet 2019 portant réglementation du permis de construire ?
    Aujourd’hui le Ministre est seul à monter au front pourtant plusieurs corps de l’Etat me semblent bien concernés par cette préoccupation d’intérêt national ! « L’importance de ce challenge nous engage tous », à commencer par LES ELUS
    Messieurs et Dames les 31 Députés pour le seul District d’Abidjan, c’est bien de vous qu’il s’agit !
    =============== 4. AH CES CONTRÔLES ==============

    A propos des contrôles, le Ministère est donc limité au contrôle administratif, celui des papiers…
    C’est bien ce qui est dit :
    – Le contrôle administratif exercé par le Ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme à travers sa brigade de contrôle et d’investigation.
    Cette mission consiste à la vérification de la légalité du chantier (existence d’un Permis de Construire, présence d’un panneau de chantier, respect des prescriptions du Permis de Construire, présence sur le chantier d’un bureau de contrôle).
    – Le contrôle technique est, quant à lui, exercé par les bureaux de contrôle ou les ingénieurs-conseils, qui font les mesures de portance du sol, s’assurent de la bonne qualité des matériaux de construction, du matériel de travail et de l’exécution des travaux dans les règles de l’art, en vue de garantir la stabilité du bâtiment. Ce contrôle technique est exclusivement assuré par le maître-d ’ouvrage.
    L’Etat n’a pas en l’état actuel, la capacité d’exercer efficacement cette mission qui nécessite d’importants moyens humains (techniciens du bâtiment) et matériels (véhicules, sondes…).
    Ainsi donc tout ce qui est technique, relève des prérogatives du Maitre d’Ouvrage, notamment l’application avec rigueur des calculs des structures en béton, l’application effective des Règles BAEL 91, des normes de type NF P06-001, des différents DTU, des Règles professionnelles de base ou spécifiques de tous les corps d’état…
    Le législateur qui écrit décret n°2019-594 du 3 juillet 2019, ne s’y trompe pas. Les Contrôles techniques et les inspections sont déclinés avant le contrôle administratif dans le texte de loi. On ne saura penser que c’est un effet de hasard. Car c’est INELECTUABLEMENT dans le contrôle technique que tout se joue. Et cela revient aujourd’hui au BON VOULOIR du maitre d’ouvrage !
    Relisez les curieux article 57/58 dudit décret. Si le Maitre d’ouvrage refuse d’appliquer une recommandation, l’ingénieur conseil est tenu d’informer le Guichet Unique. Et après ? Le chantier devrait être arrêté. Est-ce dans l’intérêt de ce contrôleur si jamais il en existe un ?
    On peut aussi en rester là ! Une affaire classée sans suite. Et ça risque de ne pas aller quelque part …
    C’est pourquoi on ne peut se satisfaire de « L’Etat n’a pas en l’état actuel, la capacité d’exercer efficacement cette mission qui nécessite d’importants moyens humains (techniciens du bâtiment) et matériels (véhicules, sondes…). ». Et attendre la survenue de drames pour pointer la responsabilité du Maitre d’Ouvrages longuement déclinée dans la nouvelle Loi. L’action en amont devrait être la meilleure prévention.
    L’importance de la question est d’ailleurs résumée indirectement par la curieuse rédaction de l’Article 63 … Relisez le et vous aviserez.

    ========= 5. REVEILLEZ LE DECRET QUI DORT ! =========

    Cependant le Ministère nous donne espoir puisqu’en termes de perspectives parmi les actions et mesures pour l’efficacité des contrôles des constructions et assurer une plus grande sécurité et stabilité de ces constructions, figure le point suivant :
    – Opérationnaliser la plateforme de contrôle des constructions par sa dotation en moyens humains et logistiques suffisants. Suite aux recommandations du Doing Business, et dans le but de mutualiser leurs moyens et rendre les contrôles plus efficaces, le MCLU a entrepris, en liaison avec le Ministère de la Ville, le District d’Abidjan et les 13 communes du District d’Abidjan, de mettre en place cette plateforme collaborative de contrôle des constructions. Le décret correspondant a été pris mais n’a jamais pu être mis en œuvre….
    Un autre décret dormant !
    Rappelons au passage que concernant « l’indice qualité contrôle de la construction, Doing Business évalue la qualité de la réglementation en matière de construction, l’efficacité du contrôle de qualité et des mécanismes de sécurité, les régimes de responsabilité et d’assurance pour les vices cachés, et les exigences de certification professionnelle. Les informations sont recueillies par le biais d’un questionnaire administré à des experts en construction, notamment des architectes, des ingénieurs en génie civil, des avocats spécialisés dans la construction, les entreprises de construction, des prestataires de services d’utilité publique et des fonctionnaires chargés de la réglementation de la construction, y compris les approbations, la délivrance des permis de construire et les inspections. »
    Sur le critère Obtention du Permis de Construire de Doing Business, la Côte d’ivoire se classe 152ème. Loin derrière le Mali (133) le Sénégal (131) le Togo (127) la Guinée (116) le Ghana (104) le Burkina Faso (95) le Benin (82) le Nigeria (55).
    Ce n’est pas une fierté. Mais la cause du mal est connue ! Le décret dort…
    Le débat n’est clos ! On aurait pu évoquer d’autres aspects.

    ===== 6. CES GENS TRES PRESSES DONT LES DALLES DOIVENT SECHER AVANT 21 OU 28 JOURS ! =========

    Dans son rapport sur les typologies du blanchiment d’argent par le biais de l’immobilier du Groupe Intergouvernemental d’Action contre le Blanchiment d’Argent en Afrique de L’ouest (GIABA), il est noté que, entre autres points :
    Une simple observation du secteur immobilier de l’Afrique de l’Ouest permet de constater que l’absence, entre autres, de mécanismes de contrôle, de politiques, de systèmes de formation et d’audit appropriés rend le secteur attractif pour les délinquants.
    Il convient de relever que les investissements dans le secteur comportent des avantages aussi bien pour les individus et entreprises respectueux de la loi que pour les délinquants susceptibles d’abuser du système. Les facilités offertes par le secteur en ce qui concerne la dissimulation de l’origine réelle des fonds et de la véritable identité du propriétaire des biens concernés, qui sont les éléments clés du processus de blanchiment d’argent, rendent le secteur attractif pour les délinquants souhaitant l’utiliser de manière abusive.
    Les immeubles construits dans la précipitation de gauche à droite, peuvent trouver leur motivation dans ces explications : l’argent de la drogue qui doit être vite blanchi ! Question tabou ?

    Tiens on vient d’en saisir 6 tonnes dans le Golfe de Guinée….

    Bravo, Monsieur le Ministre pour avoir pris le taureau par les cornes. En trois (3) petites années, n’en déplaise aux esprits chagrins, vous avez secoué le cocotier ! Continuez sur votre lancée.

  2. ========= MAITRE D’OUVRAGE, TON « MAUDIA » ! ========

    Ainsi donc le décret n°2019-594 du 3 juillet 2019 portant réglementation du permis de construire, responsabilise voire charge fortement le Maître d’Ouvrage !
    Fuite en avant ?
    Mesure disproportionnée ?
    Fuite de ses propres responsabilités ?
    Bataille perdue d’avance ?

    Le déficit de logements est estimé à plus de 500 000 dont l’essentiel à Abidjan, et ce déficit croît d’environ 10% chaque année, sous l’effet combiné de la forte croissance démographique (2.6% par an) et de la faiblesse de l’offre de logements (la production actuelle n’offre que quelques milliers de logements par an sur le marché, alors que les besoins estimés sont d’au moins 25 000 logements par an pour Abidjan et 25 000 logements par an pour l’intérieur du pays). Les statistiques varient mais elles naviguent dans le même sens.

    Dans le contexte actuel de notre pays, l’Etat peut-il faire peser toute la responsabilité sur le SEUL Maitre d’Ouvrage qui fait appel à un Maitre d’œuvre qui lui apporte son expertise dans la conception, dirige la construction et assure la réception des travaux ?

    La question est parfois posée.

    Parmi les diagnostics que le Ministre a fait de la hausse des maisons à étages, il y a la volonté de l’Etat lui même de freiner l’excroissance du grand Abidjan pour lutter contre les difficultés de mobilité urbaine et réduire ce faisant le coût des services publics associés (eau, électricité etc.). L’alternative adoptée serait la construire de maisons en hauteur.
    Certes l’idée est antérieure à la présence du Ministre KONE à la Construction (elle date déjà d’au moins 2016). Mais il était implicitement admis par tous que la mise en œuvre de ce scénario dit de forte densification urbaine nécessitait une grande participation de l’Etat pour LA PROFESSIONNALISATION DU SECTEUR DE LA CONSTRUCTION EN HAUTEUR. Il ne s’agissait pas de balayer du jour au lendemain les entrepreneurs du bâtiment qui étaient déjà en place mais de LES ACCOMPAGNER pour qu’ils puissent répondre à l’appel de la nation. Ces mesures d’accompagnements de plusieurs ordres dont les nécessaires kits de formations entre autres, sont loin des très limitées articles contraignants du décret n°2019-594 du 3 juillet 2019 qui mettent au propre comme au figuré, un « garant » sur le pauvre Maitre d’Ouvrage ! Ce scénario envisageait d’appuyer les acteurs techniques de la chaine de valeur du bâtiment, ceux que le Maitre d’Ouvrage allait solliciter…

    La responsabilité pénale du maître d’ouvrage brandie comme un couperet ne va-t-elle pas décourager de potentiels investisseurs locaux dans un secteur où l’Etat lui-même peine à atteindre ses objectifs électoraux ?

    ========== LA RENTABILITE DE L’INVESTISSEMENT EN QUESTION =====

    Le Ministère ivoirien de la construction, du logement et de l’urbanisme a lancé officiellement jeudi à Abidjan, le contrat sécurisé de bail à usage d’habitation, ce document qui doit réguler les relations entre bailleurs et locataires en Côte d’Ivoire.

    L’objectif de ce contrat, est dit-on de « rééquilibrer» les rapports entre les parties et «non de pencher la balance en faveur de l’une ou l’autre ».

    Ce contrat indique, entre autres, que le bailleur dispose d’un délai de 30 jours pour le remboursement de la caution, le locataire ne peut céder son bail ni sous-louer ou laisser à la disposition de tiers, les lieux loués et le loyer ne peut être révisé que chaque trois ans. Par ailleurs, le propriétaire doit prévenir le locataire, avant toute augmentation ou diminution trois mois à l’avance.

    La loi sur le bail à usage d’habitation, votée le 13 juin 2018, plafonne les sommes à verser par les locataires aux bailleurs à deux mois de caution et deux mois à titre d’avance sur loyers.

    Faut-il aussi rappeler que dès Avril 2020, pour atténuer l’impact du COVID sur le pouvoir d’achat des ménages, des mesures ont été proposées pour servir de « bases de discussions » entre les bailleurs et les locataires, de sorte à parvenir à un « accord gagnant-gagnant »dont :
    – l’interdiction de toute augmentation de loyers pour tout type de bail,
    – la suspension de toutes les expulsions à l’exception de celles faisant suite à une décision de justice
    – la suspension de paiement de loyers pour les locataires dont les activités sont interrompues pendant une période de trois mois à compter du 1er avril.
    – la réduction de loyers ou le report de trois mois du paiement qui sera remboursable en 12 mois

    Les bénéficiaires de ces mesures étaient à l’origine les travailleurs du secteur informel dont l’activité est en arrêt et ceux du secteur formel en chômage technique, en arrêt de travail ou ayant subi une baisse de revenus causée par la crise sanitaire.

    Le Ministre Bruno Koné avait à l’occasion lancé un appel à une plus grande solidarité des bailleurs pour l’application de ces mesures, car le logement représente un poste important de dépenses pour les ménages après l’alimentation… Il a parlé de base de discussions mais qu’en a t il été sur le terrain ? Tous les locataires se sont sentis concernés.

    Ces avancées sociales au-delà de toute perception électoraliste ont donc été plébiscitées par les populations du District d’Abidjan.

    « La vérité c’est sur le terrain ». Mais le terrain ici c’est l’offre et la demande !

    Si en plus des garanties fortement réduites disons encadrées par une loi contraignante (la loi l’est toujours disent certains), il faut que le maitre d’ouvrage engage des assurances à gauche et droite, qu’il paie des (inévitables) dessous de table pour avoir un certificat de conformité avant d’obtenir les abonnements d’eau et d’électricité, en risquant d’aller en prison (pendant qu’on cherche les maçons qui ont disparu dans la nature) à la première dénonciation, on peut prédire que beaucoup d’investisseurs potentiels vont déserter l’investissement dans la pierre en Côte d’Ivoire. N’y resterons que ceux qui ont les reins solides, ceux qui bénéficient des facilités de l’Etat ou ceux contre qui la menace de prison n’est jamais brandie !

    Les uns ont chanté « Allons à Gagnoa », « les autres diront « ALLONS AILLEURS, le secteur immobilier en Côte d’Ivoire est gâté ! »

    Déficit chronique de logements ou sécurisation des populations à travers des mesures très contraignantes, le dilemme nous concerne TOUS !

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